「空室がなかなか埋まらない。思い切ってリノベーションしたいけれど、それで入居が決まる保証はどこにもない。どうしたら良いのだろうか...」
こうした悩みから、結局、部屋の改修をしないまま、無駄な時間を過ごしてしまっている賃貸オーナーが増えています。
確かに、 お金をかけたからといって結果が出るとは限りません。
投資に消極的になってしまうのも致し方ありませんが、だからといって何も しないと問題はいつまでも解決しません。
今回は、こうしたオー ナーの悩みを丸ごと解決する(一社)優良リフォーム支援協会の「0円リフォーム」を紹介します。
一初期投資ゼロ円で空室のリノベーションができる一
こう聞くと、多くの方は耳を疑うのではないでしょうか。
不思議に思った方は、以下の記事を読んでみてください。
まずは、その仕組みから解説します。簡単に言いますと、これはサブリースの仕組みをうまく採り入れたサービスです。
サブリースとは、不動産業者がオーナーから物件を借り上げ、一般ユーザー に転貸する仕組みのことです。
サブリース契約の賃料は、普通に 貸し出すのと比べると1~2割程度低い額になることがほとんどですが、その代わりに空室の有無にかかわらず、毎月一定の賃料収入が保証されます。
例えば、賃料設定10万円のワンルームマンションの場合、2カ月空室になっただけで年間20万円の賃料ロスが発生します。
ところが、これを9万円でサブリースしてもらっていると、空室があろうとなかろうと、収入は年間で12万円少な くなりますが、その代わり空室がある場合の家賃ロスは発生しません。
築年数が古くなればなるほど、募集にかかる期間は長くなるため、サブリースしていない物件では賃料ロスが発生する確率がどんどん高くなります。
話を元に戻します。
初期投資ゼロ円でリフォームするというのは、この毎月保証している家賃から、実際にかかったリフォーム費用を分割で支払うことができる仕組みのことです。
事例を交えて、具体的に見ていきましょう。
例えば、2LDKのマンションを360万円かけてリノベーションするとします。
これを改装時にまとめて支払うとなると、オーナーにとってはかなり大きな負担となります。
そこでゼロ円リフォームの仕組みを利用します。
(一社) 優良リフォーム支援協会の会員である全国優良リフォー ム会員との間で、家賃5万円で8年(96カ月)のサブリース契約を締結したとします。
一方でリノベーション代金の360万円を同じ96カ月の分割で支払うとすると、ひと月の返済額は3万7500円となります。
差し引き1万2500円、年間で15万円がオーナーの手元に残ります。
万が一、リノベーション後に入居が決まらない場合も、契約期間中はこの収入は100%保証されます。
つまり、オーナーの投資リスクはゼロなのです。
中には「サブリース期間中の収入が少ない」と感じる方もいらっしゃるかも知れませんが、設備が老朽化して競争力を失った物件では、収入は15万円どころかゼロになるかもしれません。
それが、 設備が最新式のものに生まれ変わり、その上、少ないながらも安定した収入が入るようになります。
しかも、改装にかかる費用を事前に用意する必要はなく、サブリース契約終了後は、部屋は改装された状態で戻ってきます。
リノベーション前と比べて格段に競争力が増しているため、空室で賃料をロスする可能性はかなり低いといえるでしょう。
オーナーにとってはメリットばかりで悪いことが一切ない、それが「0円リフォーム」なのです。 ◆『住生活新聞』2020年2月号(044号)より