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【入居率ゼロなら土地は自用地評価になる!?】アパートを建てただけでは相続税は下がりません!




アパートの建築は土地の所有者が行う相続税対策の王道です。 しかし、 相続税対策ありきでアパートを建ててしまったオーナーの中には、その後の賃貸経営で失敗し、結局、物件ごと土地を手放してしまったという方もいます。 これではせっかくの相続税対策も水の泡です。 失敗事例を取材しました。

 


東京都東村山市在住の高橋芳次さん(仮名・72歳)は、今から10年ほど前に、駅から徒歩で15分にあった自身が所有する土地にアパートを建築しました。

きっかけは知人が相続税対策でアパートを建てたという話を耳にしたことでした。 それまであまり相続について深く考えることはなかった高橋さんでしたが、対策をしているのとしていないのとでは相続税額には雲泥の差が出るということを知り、自身も何かした方が良いのではないかと地元の税理士事務所に相談しました。 税理士は高橋さんから資産状況について一通りヒアリングした後、

「高橋さんご本人に金融機関でお金を借りてもらいアパートを建築する」 というプランを提案しました。 一般的に相続税対策でアパートを建てる場合、所有者自身が銀行から借り入れて貸家建付地にした方が土地評価が2割前後下がるため節税効果が高いとされていますが、奥さんや息子さんらにご自身の名義でアパー トを建ててもらい納税資金を貯蓄してもらうという方法もあります。 高橋さんのケースでは前者の方法を選択したことになります。

さて、問題はここからです。

翌年アパートは無事に完成したのですが、12月という絶好のタイミングで入居募集をスタートしたのにもかかわらず、なかなか満室になりませんでした。 結局、4月を迎えたタイミングで入居が決まったのは、12戸中6 戸という有様。 入居が決まった6戸についてもうち2戸は3月の終わりに駆け込みで入った申し込みだったそうです。 新築にもかかわらずなぜこんなに入居が決まらなかったのでしょうか?

問題の一つは立地でした。 冒頭でも述べたように高橋さんの所有していた土地は駅から徒歩で15分と利便性は決して良くありませんでした。 さらに、隣接する土地にはかなり大きなマンションが建っていてあまり日当たりも良くありません。 また、高橋さんのアパートが完成したのと同じタイミングでより駅に近い場所に賃貸マンションが3棟も竣工していました。 さまざまな悪条件が重なった結果、高橋さんの物件はなかなか検討候補に入れてもらえなかったようでした。 さて、入居率が悪いとどんなことが起こるのでしょうか? おそらくほとんどの方が真っ先に頭に思い浮かべるのは、

「家賃収入が減るから、借入金の返済が大変になる」 ということではないでしょうか? しかし、影響は それだけではありません。

ご存知ない方もおられるかと思いますが、実は入居率は相続税額にも大きな影響を及ぼします。 例えば相続が発生した時点でアパートの入居率がゼロだった場合、評価はどうなると思いますか? 入居募集を行っていればまだしも、もしも行っ ていなかった場合、最悪、貸家建付地ではなく自用地として評価されてしまうため土地の評価は一切下がりません。 つまり、わざわざ借金をしてアパートを建てたのに相続税は一切下がらないというわけです。

これは極端な事例ですが、いずれにせよアパートを建てて相続税対策を行うのであればきちんと経営も考えなければなりません。


家賃を下げることはおすすめしませんが、どうしても入居率が上がらないのであれば家賃を少し下げてでも満室にしてしまった方がトータル的にはお得ということもあります。

家賃損失と相続税、どちらの額の方が大きいかを比較検討して判断すると良いでしょう。 高橋さんもこのままだと節税効果を得ることができません。 税理士と相談した結果、地元で最大手の不動産業者に状況を説明し、非常に簡易ながら部屋のリフォームを行いました。 アクセントクロスや室内物置など1室あたりのわずか7万円のリフォームで3カ月後には全戸の入居が決まったそうです。 以降、高橋さんは賃貸経営にも興味を持つようになり、セミナーや勉強会などにも積極的に参加するようになりました。 賃貸住宅を建てれば節税できる、というのは誤解です。 ただ建てるだけでな、経営まできちんと行わなければ、節税効果を得ることはできません。 ◆『住生活新聞』2020年12月号(054号)より

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