ーコロナの影響で空室がなかなか埋まらなかったので仕方なく家賃を下げ た。おかげでどうにか満室にすることができた一 この言葉を聞いて皆さんはどう思われますか? 「満室にできたのだから良かったじゃないか」 「家賃を下げてまで埋める必要があったのか?」 いろいろな感想があると思いますが、実は家賃を下げるという方法は空室対策の中で最もやってはいけない方法だ、と言う方もいます。 なぜなのでしょうか? 「家賃の値下げに潜む罠」について解説します。
新型コロナウイルスの流行で空室に頭を悩ます賃貸オーナーが増えています。
本来であれば、引っ越し需要がピークを迎える1月からの3カ月間で空室を埋めなければなりませんが、今年は企業が転勤や新卒採用を抑えたり、 また、学生が下宿を控えた影響で人の移動が例年よりも少なく、それもままなりません。
「内見の予約すらほとんどない」と話すオーナーもいるほどです。
とはいえ、事情がどうあれ、空いている部屋がある以上、オーナーは空室対策をしなければなりません。
方法としては、次のようなものが考えられます。
・最新のキッチンを導入する・オシャレな雰囲気の内装に変える・インターネットを無料で利用できるようにする
最近では、宅配ロッカーも空室対策として注目されるようになっています。
一方で、追加投資を避けるため家賃を下げて満室にしようとするオーナー がいます。
確かに「家賃の値下げ」は、他の空室対策と違って投資も必要ないし手間もかかりません。
管理会社に連絡して「家賃を○○円下げて」と言えば それで終わりです。
それでいて一定の入居促進効果が見込めるのですから、 つい手を出したくなる気持ちも分からなくはありません。
しかし、安易に家賃を下げるのは危険です。 なぜなら、将来、思わぬ事態に陥ってしまう可能性があるからです。 一般論として、家賃と入居者の質は比例すると言われています。もちろん、 全てがそうだとは言い切れませんが、家賃相場が低い地域には入居者の質が悪い物件が少なくありません。 入居者の質が下がると一体何が起きるのでしょうか? 確実に言えるのは、家賃の滞納が増えます。
また、ゴミ捨て場や自転車 置き場、郵便受け周りもどんどん荒れていきます。見た目の印象が悪くなる ため、やがて人は入居しなくなります。 もともといた入居者も徐々にいなく なっていきます。
仕方なく家賃を下げると、また質の悪い入居者が入ります。 ×家賃収入が大きく減少 ×一方で滞納が増加 ×もともといた質の良い入居者もやがていなくなる ×物件が汚くなる 結果、物件の資産価値も大きく低下してしまいます。 後になって慌てて家賃をもとに戻そうとしても、一度下げた家賃を戻すのは相当な苦労が必要です。 最初は「一部屋だけ」と軽い気持ちでも、いったんその手軽さを知っ てしまうと、もう抜け出すことはできません。
やがて家賃の値下げを繰り返 すようになり、最悪の場合、物件を手放すことになります。実際、そうやっ て家主業から撤退せざるをえなくなったオーナーはごまんといます。 極端な言い方をしてしまいましたが、「家賃の値下げ」はそれほどまでに 危険な手段なのです。
「現状の家賃を維持」、あるいは「家賃を値上げ」して入居を決めることができる方法こそ本当の空室対策であり、経営破綻を招く可能性がある「家賃の値下げ」は空室対策と呼ぶべきではありません。
健全な経営を続けるためにも、積極的に設備投資を行うようにしましょう。
賃貸経営や空室対策に関するご相談は、全国優良リフォーム会員のミヤハウまで。 ◆『住生活新聞』2021年4月号(058号)より